Większość inwestorów porównuje Chorwację i Albanię w ten sam sposób wpisuje obie nazwy w Google i patrzy na zdjęcia plaż. To błąd, bo różnica między tymi rynkami nie leży w widokach z tarasu. Leży w tym, w którym punkcie cyklu koniunkturalnego każdy z nich się aktualnie znajduje.
Chorwacja przeszła w ostatnich latach przez fundamentalną transformację. Wejście do strefy euro i strefy Schengen z początkiem 2023 roku otworzyło kraj na ogromny napływ zachodniego kapitału. Przy ograniczonej podaży gruntów i pozwoleń, które utrzymują ceny wysokie mimo mniejszej liczby transakcji. To dobra wiadomość dla kogoś, kto kupił tam apartament pięć lat temu. Dla kogoś, kto chce kupić dziś, już niekoniecznie.
Albania tymczasem jest w zupełnie innym miejscu. Kraj na zaawansowanej ścieżce akcesji do Unii Europejskiej, z rosnącym PKB, napływem turystów i programem wielkich inwestycji infrastrukturalnych. Rynek wschodzący w sensie dosłownym, a nie marketingowym. I z tym wszystkimi konsekwencjami, o których warto powiedzieć wprost, bo zarówno szansami, jak i ryzykami.
Zanim więc ktokolwiek podejmie decyzję, powinien zrozumieć, co dokładnie kupuje. Nie "nieruchomość nad Adriatykiem". Konkretny moment rynkowy, konkretne obciążenia fiskalne i konkretną matematykę zwrotu.
Ile kosztuje wejście i co za to dostajesz
Tu zaczyna się pierwsza poważna rozmowa. Apartament w nowym budownictwie w atrakcyjnej lokalizacji w okolicach Splitu czy Makarskiej to wydatek rzędu 3 500 – 5 000 EUR za metr kwadratowy. Prestiżowe lokalizacje w Dubrowniku osiągają jeszcze wyższe pułapy. Oznacza to, że dysponując popularnym wśród polskich inwestorów budżetem, załóżmy 150 000 EUR, to na chorwackim wybrzeżu możesz realnie liczyć na niewielkie studio na obrzeżach miasta, lokal wymagający remontu albo nieruchomość oddaloną kilkanaście kilometrów od plaży.
Na albańskim rynku nadmorskim — Durrës, Golem czy Qerret — ten sam budżet działa zupełnie inaczej. Przy zbliżonym nakładzie inwestor może nabyć przestronny apartament w standardzie deweloperskim premium, zlokalizowany w blisko linii brzegowej, często z widokiem na morze. Różnica w sile nabywczej tego samego kapitału jest kolosalna.
I nie chodzi tylko o metraż. Chodzi o to, co dany zasób może wygenerować. Apartament w pierwszej linii brzegowej generuje inną stawkę dobową niż studio na peryferiach. To wprost wpływa na rentowność — do której za chwilę dojdziemy.
Warto dodać jedno zastrzeżenie, które zawsze podkreślam klientom: ceny w Albanii rosną dynamicznie. Eksperci rynku nieruchomości nie przewidują znacznego spadku cen — wręcz przeciwnie, rynek jest silny i przyciąga międzynarodowy kapitał. Okno do wejścia po relatywnie niskich cenach istnieje, ale nie jest nieograniczone czasowo.
Podatki: kto faworyzuje inwestora, a kto go karze
To jest temat, który większość materiałów o zakupie nieruchomości za granicą pomija lub traktuje jako footnote. Moja praktyka pokazuje, że to błąd, który kosztuje. Dosłownie.
Chorwacja zmieniła przepisy podatkowe z dniem 1 stycznia 2025 roku. Zmiany te uderzyły bezpośrednio w właścicieli nieruchomości wakacyjnych i wynajmujących krótkoterminowo — czyli dokładnie w profil typowego zagranicznego inwestora.
W praktyce oznacza to strukturę kosztową, która znacząco obniża rentowność operacyjną. Nabywca płaci podatek od przeniesienia własności przy zakupie. Do tego dochodzi nowy roczny podatek od nieruchomości niezamieszkanych na stałe i osobny, zryczałtowany podatek od najmu krótkoterminowego naliczany od liczby łóżek w apartamencie. W wyniku nowej polityki podatkowej część właścicieli po raz pierwszy przenosi mieszkania z wynajmu krótkoterminowego na długoterminowy. Mieszkania oferowane w wynajmie długoterminowym powyżej 10 miesięcy są bowiem zwolnione z podatku od nieruchomości. To wymowny sygnał.
Albania działa w oparciu o zupełnie inny model. Nabywca nie płaci odpowiednika polskiego PCC ani podatku VAT od wartości zakupu nieruchomości mieszkalnej. Koszty transakcyjne — notariusz, opłata za wpis do katastru (ASHK) — zobacz nasz wpis o kosztach w Albanii — są minimalne w stosunku do wartości nieruchomości. Bieżący podatek od posiadania nieruchomości jest ułamkowy w porównaniu z resztą Europy, a planowana reforma oparta na wartości rynkowej została oficjalnie przesunięta o co najmniej dwa lata.
Różnica między obydwoma systemami jest strukturalna, nie marginalna. Środowisko fiskalne Albanii zostało zaprojektowane z myślą o przyciąganiu kapitału. Chorwacja wyraźnie zmierza w kierunku odwrotnym, a przynajmniej w segmencie nieruchomości wakacyjnych i krótkoterminowego wynajmu.
Wynajem krótkoterminowy — gdzie zostaje więcej pieniędzy
Wielu naszych klientów pyta o tę samą rzecz: ile mogę zarobić. I to jest właściwe pytanie — pod warunkiem, że zadajemy je uczciwie.
Chorwacja ma realny problem z sezonowością. Aż 59% wszystkich zarejestrowanych noclegów turystycznych w Chorwacji zostało zrealizowanych na przestrzeni zaledwie dwóch miesięcy, bo tylko lipca i sierpnia. Poza tym oknem właściciel musi liczyć na elastyczne cięcie cen lub po prostu akceptować miesiące bez przychodu. Do tego opisane wyżej obciążenia podatkowe, które redukują zysk netto nawet o jedną piątą rocznego obrotu, zanim odliczymy koszty zarządzania.
Efekt: stopy zwrotu brutto z najmu premium na chorwackim wybrzeżu Dalmacji oscylują w przedziale 2–3% rocznie. Przy wycenach, z jakimi mamy tam do czynienia, kapitał zaangażowany w taką inwestycję pracowałby na swój zwrot przez kilka dekad.
Albania generuje inne wyniki. Trochę więcej pisaliśmy na poprzednim blogu - link.
Uczciwie jednak trzeba dodać, że Albania ma krótszy i mniej dojrzały sezon niż Chorwacja. Zarządzanie najmem zdalnie — z Polski — wymaga albo zaufanego partnera na miejscu, albo profesjonalnej firmy zarządzającej. To koszt, który należy uwzględnić w kalkulacji. Z naszego doświadczenia mimo prowizji dla biura zarządzającego, stopa zwrotu pozostaje dalej na atrakcyjnym poziomie.
Bezpieczeństwo transakcji i procedury zakupu
To pytanie, które słyszę najczęściej. I dobrze, bo Albania ma historyczne obciążenia, o których nie wolno milczeć.
Lata 90. zostawiły na albańskim rynku nieruchomości strukturalne problemy z rejestracją własności. Budynki stawiane bez pozwoleń, nieuregulowane roszczenia gruntowe, niejasne tytuły własności. To była rzeczywistość.
Dziś sytuacja jest zasadniczo inna. Rząd albański powołał w 2019 roku Krajową Agencję Katastru (ASHK), która konsoliduje kompetencje w zakresie rejestracji i legalizacji nieruchomości. Postępujące negocjacje akcesyjne z UE wymuszają dalsze reformy prawne — to nie jest retoryka, to konkretny mechanizm nacisku instytucjonalnego.
Więcej w temacie bezpieczeństwa zakupu nieruchomości w Albanii rozpisaliśmy się pod tym linkiem i zapraszamy do lektury, aby wgłębić się w temat zakupu nieruchomości.
Chorwacja dla obywatela UE jest pod tym względem prostsza proceduralnie. Ramy prawne są unijne, kataster funkcjonuje sprawnie, finansowanie hipoteczne — choć trudne do uzyskania dla nierezydentów — jest co do zasady dostępne. To realna przewaga rynku chorwackiego dla kogoś, kto ceni sobie przewidywalność procesu ponad potencjalną stopę zwrotu.
Dla kogo Chorwacja, dla kogo Albania
Nie zamierzam udawać, że odpowiedź jest jednoznaczna dla każdego. Bo nie jest.
Chorwacja ma sens, jeśli priorytetem jest zachowanie kapitału w bezpiecznym, unijnym środowisku prawnym, z pełną transparentnością transakcji i bez tolerancji na jakiekolwiek ryzyko rynku wschodzącego. Jeśli planujesz używać nieruchomości głównie na własny użytek, a ewentualny wynajem traktować jako dodatek — nie jako główny cel inwestycyjny. Jeśli nie zależy Ci na stopach zwrotu, bo inwestujesz w klasę aktywów, nie w instrument zarobkowy.
Albania ma sens, jeśli szukasz realnej stopy zwrotu z kapitału i akceptujesz, że rynek wschodzący wymaga staranniejszego przygotowania. Jeśli dysponujesz budżetem, który na chorwackim wybrzeżu kupiłby Ci lokal w dalekiej linii, a w Albanii — apartament premium blisko pierwszej linii brzegowej. Jeśli rozumiesz, że wyższy potencjał aprecjacji i wyższy yield idą w parze z koniecznością profesjonalnej obsługi transakcji i zarządzania na miejscu.
Obydwa rynki są realne. Obydwa mają wartość. Ale w 2026 roku znajdują się w fundamentalnie różnych momentach swoich cykli i ignorowanie tego faktu kosztuje.
